Оформление прав на земельный участок: 11 шагов

126

Приобретение участка — приятный момент в нашей жизни. Но прежде чем проводить работы по строительству и обустройству участка, придётся оформить права на участок и получить все необходимые разрешения. 

Весь путь по законному строительству дома состоит из 11 шагов. Непростых и небыстрых. И здесь следует сразу оговориться, что речь идёт об уже узаконенном участке с оформленными границами.

Ситуационный план

Если решено проходить всю процедуру своими силами, начать стоит с получения ситуационного плана. Это первый и достаточно простой шаг на пути, который предстоит пройти. Ситуационный план ― это схема расположения границ участка относительно прочих объектов в достаточно крупном масштабе. На него наносят обозначения охранных зон, дорог и инженерных сетей, находящихся в непосредственной близости к участку. Последнее важно и при подключении будущего дома к газу, электроэнергии, канализации и т.п. Именно на ситуационном плане указаны возможные точки доступа к коммуникациям.

Чтобы получить ситуационный план, необходимо обратиться в местные органы архитектуры, для Подмосковья это местный муниципалитет, в Москве данную услугу предоставляет Мосгоргеотрест. В некоторых случаях сделать это можно через портал Госуслуги. Для получения плана требуется написать заявление, предоставить правоустанавливающие документы на участок, а также документы, подтверждающие личность, например паспорт. Срок оказания услуг определён в 10 дней, но иногда вопрос решается всего за несколько часов. Обратите внимание: составление ситуационного плана должно выполняться абсолютно бесплатно. По факту это условие соблюдается не везде и не всегда. Есть и другой способ решения данной задачи ― воспользоваться услугами частной геодезической компании. А вот самостоятельное составление ситуационного плана отнимет немало времени, но, скорее всего, будет безрезультатным, так как общедоступные карты, которые можно найти в Сети, недостаточно информативны.

Топографический план

Имея на руках ситуационный план, самое время переходить к следующему этапу, а именно ― получению топоплана. По сути, это схема рельефа и других объектов с указанием их метрических и технических характеристик. Главная его особенность ― указание высот. Он выполнен в виде карты-схемы земельного участка и дополнен приложениями в виде текстового материала. 

Чтобы заполучить данный документ, необходимо обратиться к инженерам-геодезистам. Важно, чтобы выбранная геокомпания имела свидетельство о членстве в СРО (саморегулируемая организация). Чтобы заказать топоплан для земельного участка, достаточно предоставить геодезистам адрес или кадастровый номер и в устном виде обозначить суть задачи.

Составляется топосъёмка с помощью специальных геодезических инструментов, а при необходимости для этого задействуют летательные аппараты. Услуга платная, стоимость зависит от многих фактов.

После проведения топосъёмки комплект документов будет содержать копии актуальных лицензий или свидетельств о членстве в СРО, ситуационные план и непосредственно топографический план в электронном виде. При этом должна быть соблюдена система координат, определённая в данном регионе. В противном случае документацию могут не принять на последующих этапах.

Технические условия для подключений коммуникаций

Этот документ позволяет провести в дом газ, электричество или воду. Но не стоит обольщаться, одним документом здесь не обойтись. На каждый ресурс потребуется отдельное ТУ. При этом строгих правил и требований к техусловиям нет, поэтому в зависимости от региона и компании оформление и список нужных документов могут меняться.

Техусловия на подключение электроэнергии выдают в главном отделении так называемого гарантирующего поставщика (ГП), например в Москве и Московской области это может быть ООО «Мосэнергосбыт». Для получения ТУ, как правило, необходимо предоставить копию паспорта, заверенные нотариусом документы, подтверждающие владение строящегося дома, ситуационный или топоплан. При подготовке обращения важно указать величину необходимой нагрузки. Как правило, срок выдачи ТУ составляет 14 дней. По законодательству эта услуга предоставляется бесплатно.

Для получения технической документации на воду в большинстве случаев необходимо предоставить в местный водоканал заявление о выдаче технических условий на воду, копию удостоверения личности, копию кадастрового паспорта земельного участка, копии свидетельства на право собственности или договора аренды, копии ситуационного плана. Также необходимо указать планируемое потребление воды. Сделать это можно в произвольной форме. Готовый документ должен быть готов не позднее 14 дней с момента подачи заявления.

Для получения технических условий на газ необходимо предоставить в местную газоснабжающую организацию заявление о выдаче ТУ, копию паспорта, копии и оригиналы свидетельства о госрегистрации права собственности на дом, техпаспорта, акта ввода в эксплуатацию дома. Кроме того, необходимы ситуационный план (оригинал и копия) и перечень газового оборудования с указанием его марки и мощности.

Если дом ещё не построен, список может быть несколько иным, к тому же этот пакет документов нужно дополнить топопланом и проектом дома. Если дом возводится в сельской местности, необходимо постановление главы муниципального совета на разрешение строительства.

Срок предоставления услуги ― 14 дней. Если не прибегать к помощи посредников, получение ТУ на газ будет бесплатным.

Получение ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка ― важнейший документ. Если предыдущий список планов и бумаг представляет собой, скорее, некую базу, на которой основываются последующие, то ГПЗУ имеет вполне ясное практичное назначение ― указать возможное место строительства. На данном плане указывают границы участка, охраняемые зоны, которые могут находиться на его территории, и другие подобные детали. Таким образом, становится ясно, где в соответствии с законом можно разместить постройку, а какие места участка лучше оставить нетронутыми.

Получить градостроительный план можно в архитектурном отделе органа местного самоуправления. Для этого необходимо составить заявление в двух экземплярах и приложить к нему копию паспорта, копию документов на право собственности участка, нотариально заверенные копии договора с предприятиями, эксплуатирующими подведённые к участку инженерно-технические сети, техпаспортов объектов капитального строительства, которые уже размещены на участке, кадастрового плана. Последний документ предоставляется не только в бумажной, но и в электронной версии. Не обойдётся и без топоплана. При этом важно знать, что для участков разных размеров необходим топоплан соответствующего масштаба. Так, для территории до 1 га — в М 1:500, до 10 га – в М 1:2000, а если участок больше, потребуется топоплан с масштабом М 1:5000. На подготовку градостроительного плана земельного участка положено не более 30 дней. Данная услуга предоставляется бесплатно.

Составляем СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка ― это, по сути, тот же ГПЗУ, но с нанесением на него контуров будущих построек. Для получения данного документа идти никуда не нужно, достаточно снять копию с градостроительного плана и нанести на неё необходимые детали. Но так просто дела обстоят только с участками площадью менее 1 га. Если участок больше, придётся изменять масштаб. Проблема в том, что для больших территорий ГПЗУ подготавливают в масштабе 1:2000, а СПОЗУ должен быть выполнен 1:500.

В результате на схеме должны быть указаны номер выданного ГПЗУ, план будущего дома, уже имеющиеся капитальные постройки, инженерные коммуникации, проложенные по участку (если таковые имеются) проходы и подъезды к капитальным постройкам (как существующим, так и планируемым), вид ограждения. Важно указать площадь участка, совокупную площадь всех имеющихся и будущих капитальных построек. Далее рассчитывают коэффициент застройки. Для этого итоговую площадь застроек нужно разделить на площадь участка и умножить результат на 100.

Далее, то, что касается именно будущего здания. Необходимо указать площадь мансардных и надземных этажей, этажность (не более 3 для частного строительства), строительный объём всего дома с учётом подвальных помещений. Эти же данные понадобятся для каждой существующей капитальной постройки на участке.

К графической части СПОЗУ потребуется приложить так называемую легенду, а точнее, описание, из чего дом будет построен, чем утеплён и как отделан.

Разрешение на строительство

РнС выдают органы местного самоуправления. Для этого нужно подать правоустанавливающие документы на землю, ГПЗУ, СПОЗУ. Если не учитывать прошлые подвиги, связанные с получением некоторых из перечисленных бумаг, то список невелик.

Выдаётся решение не дольше чем через 10 дней с момента заявки и действует 10 лет. Услуга оказывается бесплатно. На будущее, если срок РнС истекает, а дом так и не построен, не позднее чем за 60 дней нужно написать заявление в муниципалитет с просьбой отсрочить дату сдачи капитального объекта.

Инженерно-геологические изыскания

Здесь нужно сразу пояснить, что данный пункт не является обязательным для оформления последующих документов. Это, скорее, вопрос ответственности. Чтобы понять, нужны ли такие изыскания в конкретном случае, следует узнать, что они дают. Это анализ поведения грунтов, выявление скрытых коммуникаций и забытых объектов, физические и механические параметры почвенных слоёв, глубина залегания грунтовых вод, определение опасных процессов в грунте (как существующих, так и потенциальных).

Все перечисленные факторы способны повлиять на целостность постройки. Известны случаи необратимых процессов ― разрушений домов, чего можно было бы избежать при соблюдении особенностей строительства в данных условиях.

Если инженерно-геологические изыскания были проведены, результатом должен стать документ, из которого становится ясно, что разобраться с этим самостоятельно практически невозможно. По сути, делать этого и не надо. С этим документом нужно идти к проектировщикам, а если дом планируется строить своими силами, то о кратком и ёмком содержании бумаги наверняка расскажут сами геодезисты.

Архитектурно-проектировочное задание

Этот документ определяет не архитектурные пожелания заказчика, а содержит чёткие требования к проекту. Нужно это для поддержания архитектурного порядка. Конечно, преодолев все документообразующие шаги, хочется поскорее приступить непосредственно к строительным работам. И всё-таки необходимо запастись терпением.

Для получения АПЗ в архитектурный отдел местного муниципалитета нужно предоставить заявление на получение архитектурно-проектировочного задания, паспорт, выписку из Единого Госреестра, сведения об участке, которые внесены в Государственный кадастр недвижимости и правоустанавливающие документы на земельный участок.

На предоставление решения у муниципалитета есть не более 30 дней. Услуга предоставляется бесплатно, а отказы случаются по весьма объективным причинам, например из-за неправильно указанных данных и т.п.

Имея на руках архитектурно-проектировочное задание, можно приступить к работе с проектом дома и, наконец, к его строительству.

Проект дома

Составление проекта дома ― занятие приятное. Вот когда можно дать волю фантазии. Хотя по большей части придётся балансировать между «имею возможность» и «имею желание». Все предыдущие документы создают довольно узкие рамки.

На создание проекта придётся потратиться. Дешевле купить готовый вариант, ну а если хочется индивидуального подхода, нужно быть готовым к тратам. В зависимости от сложности готовят документацию в среднем от одного до восьми месяцев. Заниматься этим должны профессионалы, поэтому нужно обратиться к архитекторам, которые имеют опыт подобной работы и смогут создать безотказный для чиновников вариант. Далее с готовым проектом необходимо отправиться в архитектурный отдел местного органа самоуправления. Решение будет готово не позднее чем через месяц.

Важно, чтобы при строительстве чётко соблюдались все требования, определённые документами. Малейшее отступление от них сведёт всю работу к нулю. Не стоит думать, что за исполнением предписаний никто не будет следить. Все несоответствия всплывут в самый неподходящий момент, когда дом построен и, казалось бы, можно жить, но по факту придётся переделывать, а в некоторых случаях и сносить новое жильё. И тогда вся бумажная волокита начнётся снова.

Введение дома в эксплуатацию

На самом деле, когда дом возведён, бумажная работа не заканчивается. Следующим этапом после строительства будет введение сооружения в эксплуатацию. Процесс не из простых. Во-первых, дом должен соответствовать следующим правилам: в нём должны быть окна и двери, установленное отопительное оборудование (не обязательно подключённое), электроразетки, осветительные приборы, хотя бы черновые полы и чистовая штукатурка.

Во-вторых, в местный совет необходимо написать заявление о создании комиссии, которая будет оценивать дом на соответствие требованиям. Можно пойти другим путём и заказать услуги непосредственно в водоканале, Горгазе, на электросети, в санитарной станции и у пожарных. Иногда такой подход оказывается проще и эффективнее.

В любом случае результатом станет пакет документов, дополнив который уже имеющимися на руках, следует пойти в местные органы самоуправления. Обычно список состоит из правоустанавливающих документов на участок, ГПЗУ, разрешения на строительство, документов на соответствие готового объекта техническим требованиям проекта, схемы расположения постройки и коммуникаций на участке, документов, подтверждающих соответствие габаритов дома указанным в проекте, соответствия строения противопожарным, экологическим и санитарным нормам. Также в этот перечень входит справка о соответствии коммуникаций установленным нормам. Если дом строили по договору, нужно приложить акт приёмки дома.

В итоге не позднее чем через месяц будет готова бумага о введении здания в эксплуатацию. Теперь дом стал собственностью, со всеми вытекающими возможностями. Его можно законно продать или подарить, а также совершать с ним любые другие сделки. Проигнорировать данную процедуру ― значит свести все усилия, приложенные для получения многочисленных бумаг, на нет. Теперь дому можно присвоить адрес.

Присвоение адреса

Чтобы письма шли не на деревню дедушке, а на вполне конкретный адрес, его нужно присвоить. Сделать это можно в областном органе местного самоуправления. Обычно для этой процедуры требуются заявление, копия паспорта, разрешение на ввод в эксплуатацию, техпаспорт из БТИ (его нужно сделать отдельно), кадастровый паспорт, если таковой имеется.

Присвоение адреса ― дело непростое, поэтому скорого ответа ждать не приходится. Получение ответа должно занять не более 30 дней. За это время комиссия при районной администрации примет решение. Далее адрес занесут в единую федеральную базу. Для домовладельца всё это будет бесплатно. Единственное, что может расстроить, ― принять участие в выборе адреса счастливому обладателю безымянного жилья не получится. Порядок не позволяет. В спорных моментах, например, если дом стоит на пересечении двух улиц, скорее всего, будет присвоена та, на которую ориентирован фасад здания.

Наконец, получив заветную бумагу, можно приобретать адресную табличку и прописываться в новенький дом. На этом беготня по различным инстанциям заканчивается!

Статья из журнала “Советы профессионалов” №6/2017

Последние статьи

Оставить комментарий

Заполните обязательные поля(*), либо авторизуйтесь через соц. сети: