Реновация: простые ответы на сложные вопросы

В феврале этого года Правительство Москвы объявило о начале новой волны реновации, в процессе которой будут снесены жилые здания, построенные в период с 1957 по 1968 год. В основном – это те же пятиэтажки, но в некоторых случаях под программу попадут и проблемные дома высотой до 9 этажей. Список подлежащих сносу строений был утверждён 1 августа по итогам специального голосования среди жильцов старогофонда.

Для решения наиболее острых проблем, связанных с их переселением Госдума приняла Федеральный Закон от 1 июля 2017 г. №141 ФЗ. Название его довольно длинное: «О внесении изменений в закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей урегулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – в городе федерального значения Москве». (Далее по тексту – Закон).

Данный документ действительно снимает с повестки дня многие наболевшие вопросы. Тем не менее, в прессе и в Сети продолжают появляться возмущённые отклики участников программы, которые не смогли правильно разобраться в её некоторых нюансах. Попробуем рассмотреть их более подробно.

Меня всё устраивает, я не уеду!

Если большинство жильцов вашего дома, которые занимают не менее чем 2/3 квартир от их общего количества, проголосовало за его снос, то остаться в нём жить дальше уже не получится: при отсутствии других решений здание будет снесено независимо от вашего на то желания. В случае категорического отказа покинуть квартиру вас, к сожалению, выселят по решению суда на основании вышеуказанного Закона.

Как правило, основная причина отказов переселяться в другое жильё кроется в опасении того, что по тем, или иным критериям оно будет хуже предыдущего. Например, может оказаться, что новый дом расположен слишком далеко от метро, а инфраструктура района развита не так хорошо, как хотелось бы. Безусловно, эти факторы могут плохо влиять и на стоимость предлагаемой недвижимости.

Как же быть? Обратимся к Закону. Так, ст. 7.1 и ст. 7.3 прямо указывают на то, что по желанию жильца он может заключить договор на получение денежного возмещения стоимости его квартиры вместо предоставления ему новых квадратных метров. Причём из ст. 7.1 несложно понять, что расчёт суммы возмещения должен происходить в соответствии с частью 7 ст. 32 Жилищного Кодекса РФ. А это значит, что при определении размера компенсации в неё будут включены рыночная стоимость жилого помещения, а также рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме.

Для того, чтобы остаться жить в прежнем районе, необходимо лишь заключить договор на получение денежного возмещения. В дальнейшем его должно хватить на приобретения другого жилья, находящегося недалеко от прежнего места жительства.

В итоге, можно с уверенностью сказать, что возмущения некоторых жильцов по поводу того, что их заставляют переезжать в более дешёвую квартиру, или в плохой район, не имеют под собой юридической основы.

Внимание, ипотека!

У жильцов, которые для покупки квартиры в пятиэтажке взяли ипотечный кредит, есть особый повод для беспокойства: для такой категории собственников Закон не предусматривает возможность получения денежной компенсации. Следует ли сделать вывод, что эти граждане в итоге могут оказаться в квартире, рыночная цена которой заметно меньше стоимости старого жилья, купленного в кредит?Теоретически – да. Но только теоретически.

Внимательно читаем ст.7.3. В частности там сказано: «стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации». Как уже говорилось, данные правила рассматривают оценку жилья с точки зрения его рыночной, а не кадастровой, или какой-либо иной стоимости.

О том, что вместо квартиры в старом доме он хочет получить равноценное (а не равнозначное) жилье, собственник должен заявить в письменном виде. В противном случае (по умолчанию) город предоставит ему в собственность именно равнозначную жилую площадь.

Чем отличается равнозначная квартира от равноценной? В Законе это также прописано. Под равнозначнойнедвижимостью подразумевается квартира, жилая площадь которой не меньше той, что попала под программу реновации (а общая – даже больше). Однако это не значит, что то же самое можно сказать и о стоимости равнозначного жилья. По этой причине своевременно подать соответствующее заявление очень важно. Сделать это необходимо в течение 30 дней со дня получения проекта договора об условиях переселения.

Друзья по коммуналке

Несмотря на то, что последние 20 лет столичные власти усиленно борются с коммуналками, выступая за их полную ликвидацию, такие квартиры пока ещё существуют. Неудивительно, что у их жильцов возникает много вопросов, связанных с реновацией. Многие собственники комнат в коммуналках, а также те, кто пользуется таким жильём по социальному найму, не видят особого смысла в переезде. Ведь в соответствии с Законом переселенцы получают помещение равнозначное по площади. Стоит ли уезжать из одной комнаты в другую, такую же? На старом месте быт уже налажен – все соседи сдружились, хорошо знают друг друга, а что будет на новом – никто не знает. Придётся начинать всё сначала и снова привыкать к чужим людям.

Однако не всё так плохо. Дело в том, что переселение из коммуналок Закон оговаривает особо. В соответствии с той же ст. 7.3 вместо освобождаемой комнаты в коммуналке жилец в обязательном порядке получает от города отдельную квартиру. Мало того, если комната принадлежит не одному, а нескольким лицам на правах долевой или совместной собственности, каждому из них положена отдельное жильё. Если же речь идёт о семье, то она получит новую квартиру, исходя из нормативов жилой площади на человека (в Москве – 18 м2).

Что интересно, примерно по таким же правилам происходило расселение коммуналок и в первую волну сноса пятиэтажок. В то время многие семьи, проживающие «хрущёвках» по договору социального найма, с целью получить при сносе не одну, а две квартиры, специально оформляли развод. Разделив после этого лицевые счета, бывшие супруги фактически превращали своё жилье в коммуналку. В дальнейшем это позволяло каждому из них претендовать на отдельную жилплощадь.

Следует заметить, что последний Жилищный Кодекс, принятый в 2004 году, уже не содержит положений, благодаря которым тот же «фокус» можно было бы проделать и в настоящее время.

А если помещение – нежилое?

Не секрет, что вместе со старыми квартирами под программу реновации попадают и нежилые объекты недвижимости, расположенные в тех же домах. Обычно в них располагаются парикмахерские, магазины, химчистки, а иногда – офисы каких-либо фирм. На интернет-форумах нередко можно увидеть сообщения от расстроенных собственников, которые жалуются на то, что «их бизнесу пришёл конец», ведь новое помещение может оказаться там, где более высокая конкуренция или же наоборот – совсем маленькая проходимость.

Опять же, обратимся к Закону. Так, в ст. 7.4 прописано, что изъятие нежилых помещений может происходить только при условии их равноценного возмещения. По сути это может быть либо денежная компенсация, либо помещение, рыночная стоимость которого не меньше стоимости освобождаемой площади. В любом случае собственник не остаётся обиженным: получив деньги от города, или же продав новую недвижимость, он сможет приобрести другое нежилое помещение в том районе, где посчитает нужным.

Не менее лоялен Закон и в отношении тех предпринимателей, которые не являются собственниками, но арендуют муниципальную площадь в доме под снос. Согласно ст. 7.5 у них появляется право арендовать на тех же условиях равнозначную недвижимость, находящуюся в собственности у г. Москвы. Причём равнозначность в данном случае уже определяется Приложением к приказу ФАС России от 18.09.2009 г. №621, где сказано, что равнозначным признаётся помещение, соответствующее по месту расположения, площади, а также стоимости.

Сергей Васильев

Статья из журнала “Сам” №12/2017

Последние статьи

Оставить комментарий

Заполните обязательные поля(*), либо авторизуйтесь через соц. сети: